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2014/09/10

買房有結構認證最好

資料來源 住展房屋網
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買房有結構認證最好 您可曾想過,花了一輩子積蓄,卻不知道買到的房子安不安全,能不能在天災地變時保障全家大小?在這樣的憂慮下,建築結構優劣開始受到消費者重視,如果您想住得安心、讓房子更保值,建築結構安全認證與房屋檢測絕對是最有用的工具…… 去年以來,食安風暴襲捲全台,大家才恍然大悟,發現吃進一堆毒,『食的安全』因此成為年度焦點議題。但在擔憂食品安不安全之餘,您是否想過『住的安全』?您背負二、三十年房貸,花費半輩子積蓄所買來的房子,真的穩如泰山,可以抵擋天災地變嗎? 如果您想在地震、颱風頻仍的台灣,買到一間守護全家人生命和財產安全的好房子,『建築結構安全』絕對是買房前必做的一門功課。要稱得上是『好房子』,建築結構安全無虞肯定是第一個要件;然而,建築結構既複雜又專業,更非肉眼足以分辨,這時就要借重專家或專業機構的鑑定。

<安全認證第三方機構>
在台灣,想確認房屋建築結構安全性,有兩種主要方式,一種是通過建築結構相關認證,另一種則是單戶或社區申請個別檢測。首先先看到建築結構認證部份,目前該認證只存在於新成屋建案,認證單位有兩家,分別是財團法人台灣營建研究院(以下簡稱營建院),與SGS(台灣檢驗科技公司)。另財團法人台灣建築中心的『耐震標章』,主要是就耐震消能作專門認證。 財團法人台灣營建研究院為半官方機構,是行政院退輔會榮工處與台大、台科大共同創立,擁有學術界最頂尖的人才;SGS則是全球最大的品質驗證組織,每逢食品安全有疑慮時,通常會把產品送到SGS檢驗,國人早已耳熟能詳。兩家機構雖然系出不同源,但都是具有公信力的機構,認證程序也大同小異。 營建院院長、台大土木系教授詹穎雯表示,欲取得建築結構認證,必須通過兩大階段考核;第一階段是開工前的初審,第二階段則是施工期間,必須現場勘驗。在初審階段,建案要先把建築設計圖、施工圖送交審查;若有必要,還得加入地質條件評估。

<買房首重地質條件>
詹穎雯透露,台北地質本身就較為敏感、脆弱,所以確保地質安全與否,是十分重要的先期工作。尤其是都會區高度開發,有不少房子都蓋在山坡上,坡地承載力、是不是順向坡、水土保持等問題要逐一了解;如果初審未過關,建研院會列出問題與建議方案,請申請方著手改善。 您可別以為地質條件不重要,汐止「林肯大郡」社區就是偽造地質鑽探報告,違法蓋在『順向坡』上,在民國八十六年間,溫妮颱風帶來的豪大雨破壞地基,擋土牆應聲崩塌,導致社區大樓傾倒,造成二十八人死亡慘劇。 初審過關後,就進入施工期階段;施工牽涉到因素更廣,除了建材廠供料品質,還有
工地現場施工過程,最重要的是工人會不會依法施工。由於這一階段『人』的因素很大,變因就更多,所以查核要更仔細。許多民眾對建築最大的壞印象:『偷工減料』,都是在這一時期發生的。

<認證阻偷工減料>
詹穎雯接著說,在施工中的關鍵階段,要事先設立『重要查核點』,機構查驗人員在每個查核點確認工程沒有缺失,後續工程才能繼續施工。重要查核點例如鋼筋箍綁完成後、澆灌混凝土前,查驗人員要鉅細靡遺檢查鋼筋大小、數量,還有綁匝位置、方式是否正確,箍筋、繫筋有沒有確實做好;假如綁得太鬆散,混凝土節塊可能容易崩壞,影響到結構安全。 SGS除了也用重要查核點方式作現場驗證之外,還斥鉅資建立一套『監造系統』與實驗室,會在工地抽取混凝樣本送至實驗室進一步檢查,透過人員與機械雙重檢驗方式,確保施工過程正確無誤,並製作『建物生產履歷』。至於營建院則從源頭把關,直接檢驗混凝土供料廠商,合格者發給混凝優質標章,二者做法略有不同。 SGS營建管理部營運經理梁惠銘說,在九二一大地震後,他曾到災區研究倒塌的房子,發現被震倒的房子都有施工不良、偷工減料等瑕疵,以致於應力集中點出問題,一遇強震就容易垮掉。相對的,若守法按圖施工的房子,即使位在震央區域,依然能屹立不搖。 梁惠銘強調,『建築設計通常沒什麼問題,但施工執行面最容易捅出簍子』,偷工減料的情況並不罕見,這就是購屋族最憂心的。但大多數情況是,工地人員並非蓄意偷工減料,而是錯誤慣性或技術不足所致。 舉例來說,混凝土是不能額外摻水的;若是加太多水,混凝土強度就會不足。但如果是眼尖的民眾,一定看過工人加不少水攪拌混凝土,有的工地這樣做是為了降低成本,有的則是接收到錯誤知識。梁惠銘指出,因為營造工人技術斷層相當嚴重,不少工地乾脆找臨時工、甚至外勞,而他們又缺乏營造知識與技術,當然易有差池。

<建築業的墮落與補救>
誠如營建院院長與SGS營管部經理所言,正因為施工現場有『人』的變數存在,即使建築設計圖面全然無誤,但錯誤施工卻會削弱建築結構。如果購屋族買房子只看外觀、裝潢或漂亮公設,反而忽略結構安全,殊不知自己住的房子正是最大危機所在,萬一災害來臨必定悔不當初。 建築結構安全認證在台灣才剛起步,不過檢驗的內容卻不新奇,而是極為務實。說穿了,在認證機制裡,認證機構就類似『監工』的角色,目的是要求『建造過程合於法規,並使工人按圖施工』。 有業界人士感歎,『認證機構所要求的,原本就是建商該做的』,只是現在可能是土地成本升高,壓縮到建造成本,所以營建業自我墮落,東少一點、西扣一塊,品質無法受到消費者信任,補救方式就是由具公信力的機構來提供認證。
建築結構安全認證機制固然好,但對大多數民眾而言,如果買不到有認證的新成屋建案,又有什麼補救方案呢?別擔心,當然是有方法的。營建院與SGS的認證制度中,另有『房屋檢測師』付費服務;若您有需要,他們就會派遣專業人員到場檢測。

<房屋檢測師到府驗屋>
『房屋檢測師』在近年崛起,主要是購屋族專業知識有限,而現在一間房子動輒數千萬,購屋族深怕買到的房子品質不佳,所以需求開始漸浮現。而檢測師的服務範圍包含中古屋,只是目前大多是新成屋驗、交屋的需求較多。 營建院把這種服務稱為『房屋健康檢查』,適用於成屋與社區,單戶三十坪左右的房子,檢測費約一萬八。建研院檢測成員有建築設計師、結構技師與大地技師,檢查內容除了房屋基地地質,還有建築構造、水電、排水、線路,乃至於結構裂縫與氯離子等眾多項目。 詹穎雯建議,購屋族在新成屋交屋時,最好是與專業的房屋檢測師前往驗屋,才會對房屋狀況有徹底暸解。營建院檢測人員在查驗後,會將查驗項目以正負面表列方式完整羅列,並提出建議事項;若房子有問題,向建商爭取權益才有依據,而不會被牽著鼻子走。 SGS的房屋檢測師,服務範圍除了建築結構檢驗之外,還提供防水檢測、海砂屋與輻射屋查驗,以及電磁波與輻射檢查。梁惠銘說,台灣潮溼多雨,交屋前先作防水檢測尤為重要,因為漏水問題向來是房屋買賣最常見的糾紛,甚至有的新房子才完工兩年就開始漏水,原因就在於混凝土澆灌出差錯,或是防水劑不良。 為了讓消費者快速且確實暸解房屋狀況,SGS房屋檢測師做每項檢測都要拍照存證,同時上傳至雲端資料庫;在檢測的當下,檢測師得把每項檢測數據立即回傳至雲端系統,當檢測完畢,雲端系統隨即發送檢驗結果與建議事項給申請人,讓申請人能馬上處理問題,並且圓滿交屋。

<有認證房價更能保值>
事實上,無論是營建院、SGS的結構安全認證,或者房屋檢測師的工作內容,其實各縣市土木技師和建築師公會,多有提供類似服務,一般民眾都能申請。箇中的差別在於,營建院與SGS建立認證的完整流程與機制,一切照著機制走,不會向建商傾斜,因此更具公信力。 雖然結構安全認證與房屋檢測師兩套機制看似完美,但詹穎雯呼籲,這兩種機制都還在萌芽時期,仍未深植在消費者心中。他呼籲消費者,與動輒數千萬的房子相比,房屋檢測費根本是小巫見大巫;畢竟房子是一輩子的事,在交屋前花費小筆支出作一次檢測,日後就能住得安心,絕是個划算而有利的。 尤其是行政院已決定公布『地質敏感區』,屆時公布後,房價可能受到衝擊,住在敏
感區內的民眾,也可能因此憂心忡忡。在此情況下,若您的房子通過結構認證,或是房屋檢測安全無虞,不只賣相更好、更保值而已,起碼住起來也安心,您說是嗎?