預售屋牽涉到的專業範圍相當廣泛，特別是台灣法令的不健全，別說是一般購屋者，就連業內人士有時都不一定搞的清楚，如何在買賣過程中保護自己，爭取該有的權益，成了最為重要的課題。
文/陳英寰 美編/王文伶
「你要的2房，目前只剩最後一戶！」、「恭喜，現場歡呼，賀成交！」以上話術在接待中心經常上演，甚至現場銷售人員手拿麥克風一搭一唱，歡聲鼓舞製造搶購熱潮，許多消費者在不知情的狀況下，衝動拿起皮夾裡的信用卡一刷，訂金約是房價的3~5%，付款後如果後悔怎麼辦？
根據《消費者保護法》第11條第1項明文規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」若簽署契約時違反契約審閱權規定，消費者可主張合約無效。消費者下訂當日，記得向代銷業者拿「房屋買賣契約書影本」，回家把內容完整看過一次，把握合約「五天審閱期」，若期限內反悔，可向業者要回全數訂金。
付完訂金後，若消費者確認契約沒問題，即正式簽約，此時必須繳交簽約金、開工款，俗稱「訂、簽、開」，也就是房屋的頭期款，通常訂為房屋總價的15%，接著付另外15%的「工程款」，一般分為24~36期繳款，繳款方式分為兩種，視建商而訂，一種是按照工程進度繳納，另一種則是按月繳納，無論施工進度如何皆須準時繳交，兩種方式各有利弊，消費者須自行斟酌。
信託管理並非完工保證
內政部在100年5月1日已要求實施「預售屋履約保證機制」納入預售屋買賣定型化契約書中，可降低建商突然倒閉或施工停擺的可能性，其中保證機制分為二大選項，一為內政部同意的履約保證方式，即「不動產開發信託」；另一則為其他替代性履約保證方式，包括「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」四擇一。
若要對消費者較保障的保證機制，「由銀行擔保價金返還」保障度較高，意指消費者在購屋時，建商與金融機構簽訂保證契約，保證建商若未能如期交屋，將由金融機構如數返還消費者已繳納的價金。
建商為讓購屋者安心，只作「預售屋價金信託」，針對購屋人繳納的自備款信託，而有無「專款專用」是確保消費者付出的金錢是專用在興建用途，可避免款項遭建商挪為它用，等到交屋後，資金才會撥給賣方。而信託「專款專用」還得寫清楚有無「續建機制」或「價金返還保證」，否則信託並不保證有人接手續建，萬一無法興建完成，購屋人不一定能拿回自備款。
雨遮登記不計價
根據內政部規定，預售屋的主建物，陽台、雨遮、屋簷等附屬建物，以及樓梯、走廊等共有部分須在契約中分開標示面積及售價，若主建物室內坪數與房屋總登記面積有落差，業者應把不足的部分全部補足給消費者。其中，過去雨遮被建商灌入虛坪導致市場爭議，目前已明文規定屋簷雨遮於預售屋時，「不得登記也不計價」，待成屋後始可登載於權狀附屬建物內，原則採「登記但不計價」，且嚴格限制「雨遮」以窗戶、冷氣口左右兩邊50公分、上方向前凸出也以100公分為限，因此早期被戲稱為「土星環」的雨遮設計，近期已相當少見。
當然，上有政策、下有對策，雖說雨遮不列入計價，但確確實實包含於權狀坪數內，代銷與仲介做法在這部份做法就略有差異。主攻預售屋的代銷業者，會回補雨遮坪數總價，例如50坪產品，總價以500萬計算，每坪單價為10萬，雨遮若為1坪，因法令規定預售屋不得登記及計價，業者就會回扣1坪，成為49坪，每坪就變成10.2萬，但總價仍為500萬；仲介做法就相對單純，因為成屋雨遮就可登記於權狀內，同樣以前列假設來算，就是50坪總價500萬，每坪單價10萬，所以雨遮計價與否，對於消費者而言完全沒有差別。
公設項目看清楚
目前新屋公設比約30~35%，但其實公設細分為「大公」和「小公」兩種，所謂「大公」白話俗稱「所有人」用的公共設施，包括大廳、健身房、游泳池等；「小公」則指「部分住戶」分攤使用，如樓梯間、梯廳、走道，有些不肖業者會將「小公」的面積登記在主建物的面積中，讓公設比看起來較低，這務必留意各項面積計算。
那麼預售屋主建物佔比多少較為合理？一般來說，主建物坪數如果佔權狀的55~60%，這樣的物件價值性就相當高，至於現在不少案子都能看到所謂「露台戶」，這部份則不列入權狀內，因進出動線僅限於該戶，所以業者通常會以每坪單價的1/3乘上露台面積售與住戶，但該住戶需自行拿到向其他住戶取得「約定專用同意書」，方可使用。
至於房屋保固部分，建商應提出「無輻射鋼筋證明書影本」及「無海砂屋證明書影本」，並且提出結構部分保固15年，固定建材及設備保固1年，民眾在交屋後須把握維修時間，以免過保固後得自行負責。