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住宅
2016/03/03

瑕疵擔保責任可用特約予以免除

資料來源 住展房屋網
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【文/住展雜誌】買賣房屋,如果房屋有瑕疵,通常賣方應負瑕疵擔保責任,依照房屋瑕疵所減損的價值,賠償買方,但買賣雙方可以在買賣契約中約定,以特約條款方式免除賣方的瑕疵擔保責任。

林姓男子在三年前透過房仲介紹,向周姓男子購買台北市的一棟房子,交屋後,林在裝修時,自同棟住戶中得知,該房屋曾因隔壁大樓新建時鄰損造成傾斜,他發覺自己好像買到傾斜屋,連忙找台北市土木技師公會檢測,證實房屋的傾斜率已超過法規二百分之一的標準,屬於傾斜屋,他氣的控告周姓原屋主及房仲,要求賠償。

雙方簽有特約條款
周姓男子則辯稱,他對房屋傾斜之事,並不知情,且依據最高法院見解,民法規定的瑕疵擔保責任,可依當事人特約予以免除。雙方在買賣契約中簽有特約事項,約定周姓賣方所負物之瑕疵擔保責任之範圍,僅限於海砂屋、輻射屋及凶宅,其他部分屋主不負擔瑕疵擔保。傾斜屋不在瑕疵擔保責任之範圍內,他可不用負責。

房仲表示,這棟房子屋齡已逾三十五年,屬於中古房屋,目前同棟其他樓層都有住戶居住,房屋縱有「傾斜」之現象,但並非目視即可發現,非經專業技師以儀器進行檢測,外觀上難以肉眼辨識,且房屋並未經建管單位列為危險建物,不能僅因事後發現房屋傾斜,即認定房仲未盡調查義務。

合意免除賣方責任
台北地院認為,房屋有傾斜之情形,已足以影響購屋者之購買意願及使用者就此房屋使用上之心理感受,進而降低建物之價值,因此,房子有「傾斜」現象已構成「物之瑕疵」,出賣人應負瑕疵擔保責任。

但法院指出,瑕疵擔保之義務,是因買受人之利益而設,如果雙方簽下特約,買受人同意免除出賣人應負的瑕疵擔保責任義務或加以限制,此特約當然有效,除非出賣人故意不告知物之瑕疵,則出賣人違反交易上之誠實及信用,雖有免除或限制特約,仍應認為無效。

本案例,雙方在買賣契約中記載特約事項,係以手寫方式特為約定,記載「除海砂、輻射、凶宅外,其他部分,屋主不負物之瑕疵擔保。」等語,雙方並在其後簽名、蓋章,顯見雙方已合意賣方僅就房屋有海砂、輻射或凶宅之瑕疵負責,若有其他瑕疵情形,買方不得向賣方請求負擔物之瑕疵擔保責任甚明,故判決買方敗訴。