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2016/01/08

專題報導 買預售屋 該注意什麼

資料來源 蘋果地產
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預售屋牽涉到的專業範圍相當廣泛,特別是台灣法令的不健全,別說是一般購屋者,就連業內人士有時都不一定搞的清楚,如何在買賣過程中保護自己,爭取該有的權益,成了最為重要的課題。
文/陳英寰 美編/王文伶

「你要的2房,目前只剩最後一戶!」、「恭喜,現場歡呼,賀成交!」以上話術在接待中心經常上演,甚至現場銷售人員手拿麥克風一搭一唱,歡聲鼓舞製造搶購熱潮,許多消費者在不知情的狀況下,衝動拿起皮夾裡的信用卡一刷,訂金約是房價的3~5%,付款後如果後悔怎麼辦?
根據《消費者保護法》第11條第1項明文規定:「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」若簽署契約時違反契約審閱權規定,消費者可主張合約無效。消費者下訂當日,記得向代銷業者拿「房屋買賣契約書影本」,回家把內容完整看過一次,把握合約「五天審閱期」,若期限內反悔,可向業者要回全數訂金。
付完訂金後,若消費者確認契約沒問題,即正式簽約,此時必須繳交簽約金、開工款,俗稱「訂、簽、開」,也就是房屋的頭期款,通常訂為房屋總價的15%,接著付另外15%的「工程款」,一般分為24~36期繳款,繳款方式分為兩種,視建商而訂,一種是按照工程進度繳納,另一種則是按月繳納,無論施工進度如何皆須準時繳交,兩種方式各有利弊,消費者須自行斟酌。

信託管理並非完工保證

內政部在100年5月1日已要求實施「預售屋履約保證機制」納入預售屋買賣定型化契約書中,可降低建商突然倒閉或施工停擺的可能性,其中保證機制分為二大選項,一為內政部同意的履約保證方式,即「不動產開發信託」;另一則為其他替代性履約保證方式,包括「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」四擇一。
若要對消費者較保障的保證機制,「由銀行擔保價金返還」保障度較高,意指消費者在購屋時,建商與金融機構簽訂保證契約,保證建商若未能如期交屋,將由金融機構如數返還消費者已繳納的價金。
建商為讓購屋者安心,只作「預售屋價金信託」,針對購屋人繳納的自備款信託,而有無「專款專用」是確保消費者付出的金錢是專用在興建用途,可避免款項遭建商挪為它用,等到交屋後,資金才會撥給賣方。而信託「專款專用」還得寫清楚有無「續建機制」或「價金返還保證」,否則信託並不保證有人接手續建,萬一無法興建完成,購屋人不一定能拿回自備款。
雨遮登記不計價

根據內政部規定,預售屋的主建物,陽台、雨遮、屋簷等附屬建物,以及樓梯、走廊等共有部分須在契約中分開標示面積及售價,若主建物室內坪數與房屋總登記面積有落差,業者應把不足的部分全部補足給消費者。其中,過去雨遮被建商灌入虛坪導致市場爭議,目前已明文規定屋簷雨遮於預售屋時,「不得登記也不計價」,待成屋後始可登載於權狀附屬建物內,原則採「登記但不計價」,且嚴格限制「雨遮」以窗戶、冷氣口左右兩邊50公分、上方向前凸出也以100公分為限,因此早期被戲稱為「土星環」的雨遮設計,近期已相當少見。
當然,上有政策、下有對策,雖說雨遮不列入計價,但確確實實包含於權狀坪數內,代銷與仲介做法在這部份做法就略有差異。主攻預售屋的代銷業者,會回補雨遮坪數總價,例如50坪產品,總價以500萬計算,每坪單價為10萬,雨遮若為1坪,因法令規定預售屋不得登記及計價,業者就會回扣1坪,成為49坪,每坪就變成10.2萬,但總價仍為500萬;仲介做法就相對單純,因為成屋雨遮就可登記於權狀內,同樣以前列假設來算,就是50坪總價500萬,每坪單價10萬,所以雨遮計價與否,對於消費者而言完全沒有差別。
公設項目看清楚

目前新屋公設比約30~35%,但其實公設細分為「大公」和「小公」兩種,所謂「大公」白話俗稱「所有人」用的公共設施,包括大廳、健身房、游泳池等;「小公」則指「部分住戶」分攤使用,如樓梯間、梯廳、走道,有些不肖業者會將「小公」的面積登記在主建物的面積中,讓公設比看起來較低,這務必留意各項面積計算。
那麼預售屋主建物佔比多少較為合理?一般來說,主建物坪數如果佔權狀的55~60%,這樣的物件價值性就相當高,至於現在不少案子都能看到所謂「露台戶」,這部份則不列入權狀內,因進出動線僅限於該戶,所以業者通常會以每坪單價的1/3乘上露台面積售與住戶,但該住戶需自行拿到向其他住戶取得「約定專用同意書」,方可使用。
至於房屋保固部分,建商應提出「無輻射鋼筋證明書影本」及「無海砂屋證明書影本」,並且提出結構部分保固15年,固定建材及設備保固1年,民眾在交屋後須把握維修時間,以免過保固後得自行負責。